פסק-דין חלקי בתיק ת"א 5244-10-10

מבוא

1.                   זוהי תובענה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, ותובענה שכנגד, שבה מבוקש, בין היתר להצהיר על בטלותו של ההסכם, כפי שיפורט להלן.

עיקר העובדות הצריכות לתביעה

2.                   הנתבעים (והתובעים שכנגד, שיקראו להלן: " הנתבעים") הם בעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 152 בגוש 8252, ברחוב הקבלה 3 שבנתניה (להלן: " המקרקעין").

ביום 24.3.04 התקשר התובע עם הנתבעים בהסכם על פיו מכרו לו הנתבעים 210 מ"ר מתוך 450 מ"ר של המקרקעין, תמורת סכום של 90,000$ (להלן: " הסכם המכר" - נספח א' לכתב התביעה).

למחרת חתימת הסכם המכר נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף במקרקעין, בהתאם לסעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: " הסכם השיתוף" - נספח א' לכתב התביעה). בהסכם השיתוף הסכימו הצדדים כי  חברת נווה גולן בע"מ-הנתבעת שכנגד 2 (להלן: " החברה הקבלנית"), שהתובע הוא מנהלה, תבנה עבור התובע קוטג' בחלקו של התובע (להלן: " הקוטג' המזרחי").

במועד סמוך לאחר חתימת הסכם המכר, התקשרו הנתבעים עם החברה הקבלנית ב" הסכם לביצוע בנית קוטג'" (להלן: " הסכם הביצוע" - נספח ב' לכתב התביעה). על פי הסכם הביצוע התחייבה החברה הקבלנית לבנות עבור הנתבעים קוטג' למגורים על חלקם הנותר במקרקעין תמורת 130,000$. הנתבע שכנגד 3, שהוא מנהלה של החברה הקבלנית ואביהם של התובע והנתבעים שכנגד 4-6 (להלן: " האב"), חתם על הסכם הביצוע כערב לקיום חיובי החברה הקבלנית.

בין התובע והחברה הקבלנית לבין הנתבעים נחתם הסכם נוסף (להלן: " הסכם הקיזוז" - נספח ג' לכתב התביעה), שלפיו התמורה שצריך התובע לשלם לנתבעים עבור רכישת זכויות הבעלות בחלקו במקרקעין, תקוזז מהתמורה שיידרשו הנתבעים לשלם עבור בניית הקוטג' בחלקם הם.

3.                   לאחר עריכת ההסכמים לעיל ובמהלך בניית הקוטג'ים, התגלעו בין הצדדים מחלוקות, שהובילו בין היתר לעיכוב בבניית הקוטג' של הנתבעים. בפועל תפסו הנתבעים חזקה בקוטג' רק ביום 7.3.06, כמעט שנה לאחר המועד המוסכם, וכאשר בניית הקוטג' לא הושלמה.

4.                   הנתבעים הגישו תביעה נגד התובע, החברה הקבלנית והאב, לבית משפט השלום בכפר סבא, בה עתרו לפיצוי בגין הפרת הסכם הביצוע, ולצו שיחייב את הנתבעים שם לתקן חריגות בנייה בקוטג' המזרחי, הצמוד לקוטג' של הנתבעים (ת"א 3754/06, להלן: " התביעה בכפר-סבא"). ביום 4.8.09 ניתן פסק דין בתביעה בכפר סבא שבו נקבע כי התובע, החברה הקבלנית והאב (להלן: " הנתבעים בתביעה בכפר-סבא") הפרו את הסכם הביצוע והוטל עליהם לפצות את התובעים שם (הנתבעים אצלנו) ולתקן את ליקויי הבניה (פסק הדין בתביעה בכפר-סבא מצורף כנספח 24 לתצהיר הנתבע 2). הנתבעים בתביעה בכפר-סבא ערערו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי-מרכז (ע"א 16117-10-09), שם הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין, לפיה יופחת סכום הפיצוי שנפסק נגדם ויידחה המועד לתיקון ליקויי הבניה כדי לאפשר לנתבעים (שם) לפעול לקבלת היתר מתאים (להלן: " פסק הדין שבערעור").

5.                   יצויין עוד, כי הנתבעים הגישו תביעה כספית לרשם ההוצאה לפועל בנתניה (להלן: " הרשם") נגד הנתבעים בתביעה בכפר סבא, בטענה שלא סולק החוב בהתאם לפסק הדין שבערעור. ביום 22.2.11 דחה הרשם את טענות הנתבעים וקבע כי החוב סולק. על החלטת הרשם הגישו הנתבעים ערעור לבית משפט השלום בנתניה (עש"א 34297-03-11, להלן: " הערעור על החלטת הרשם"). הערעור על החלטת הרשם נדחה, וכן גם בקשת רשות ערעור שהוגשה בהמשך.

6.                   ביום 4.10.10 הגיש התובע את התביעה דנן שבה הוא עותר לאכוף את הסכם המכר, ולרשום את זכויותיו בחלק שרכש במקרקעין. הנתבעים הגישו כתב הגנה, ועמו תביעה שכנגד נגד התובע והנתבעים שכנגד 2-6, בה עתרו הם לבטל את הסכם המכר והסכם השיתוף, לבטל את ההערות שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין בנוגע לעסקת המכר, לסלק את ידם של הנתבעים שכנגד מהמקרקעין, ופיצוי כספי בסך 868,000 ש"ח.

7.                   הנתבעים הגישו בקשה לדחייה על הסף של הטענות בתביעה שכנגד העוסקות במערכת ההסכמים שבין הצדדים, מחמת קיומו של מעשה בית דין המבוסס על התביעה בכפר-סבא.

ביום 17.4.11 דחתה כב' הנשיאה גרסטל את הבקשה לסילוק על הסף, בציינה כי " נוכח העובדה שהצדדים ערכו הסכמים נפרדים במסגרת "עסקת הקומבינציה", יש לראות את הסכם המכר כבעל תוקף עצמאי, והפרתו על ידי מי מהצדדים עשויה לזכות את הצד שנפגע בתרופה."

8.                   ביום 30.11.11 החליטה כב' הנשיאה גרסטל כי הדיון בתובענה ובתובענה שכנגד יפוצל, באופן שבשלב הראשון תיבחן שאלת תוקפו של הסכם המכר, ושאלת הסעדים הכספיים תיבחן בשלב השני, ככל שיידרש. לפיכך, פסק דין חלקי זה יתייחס לשאלת תוקפו של הסכם המכר בלבד.

9.                   התובע ושאר הנתבעים שכנגד ויתרו על הגשת תצהירים, וכן ויתרו על חקירת העדים מטעם הנתבעים. הצדדים סיכמו טיעוניהם בעל-פה.

10.               נוכח המחלוקות הקיימות בתיק, סברתי שנכון יהיה לעכב את ההכרעה בתובענה דנן עד למתן פסק דין בערעור שהוגש על החלטת הרשם בתביעה בכפר-סבא, בשל ההשלכה האפשרית על טענת התובע לפיה הוא השלים את כל התחייבויותיו כלפי הנתבעים על פי הסכם המכר. ביום 22.11.12 ניתן פסק הדין בערעור על החלטת הרשם ובו נדחו טענות הנתבעים שלא שולם להם מלוא סכום התמורה בגין המקרקעין. בקשת רשות ערעור שהגישו הנתבעים על פסק הדין נדחתה ביום 30.12.12.

עיקר טענות הצדדים

טענות התובע